Jongeren betalen vaak torenhoge huur voor een matige kamer. Redacteur Thijs Hoekstra onderzoekt hoe je er als student toch het beste van kan maken.
Een nieuwe woning is als een nieuwe verliefdheid: ze maakt blind. In het begin zie je alleen het uitzicht en ben je allang blij dat je iets hebt gevonden; je ondertekent het contract. Maar dan blijkt de voordeur niet op slot te kunnen, betaal je honderd euro servicekosten voor een lekkende wasbak en kom je erachter dat de kale huur niet volgens de wettelijk vastgelegde puntentelling is geregeld. Wat moet je in zo’n geval doen?
Studenten stappen naar de rechter
Dat was ook de vraag voor de bewoners van een studentenhuis aan het Koningin Wilhelminaplein in Amsterdam. Hun gebouw werd verhuurd door Stichting Volkshuisvesting Utrecht (SVU), het bedrijf van de notoire huisbaas Marcel van Hooijdonk, die in 2017 een straatverbod kreeg opgelegd wegens intimidatie van huurders. Ook benoemde de jongerenafdeling van de SP hem in 2019 voor de tweede keer in zijn carrière tot ‘huisjesmelker van het jaar’, waarmee Van Hooijdonk de weinig begeerde Gouden Wringer won.
Het mag dan ook geen wonder heten dat er aan het complex op het Koningin Wilhelminaplein het nodige ontbrak. Het was slecht onderhouden, de communicatie verliep moeizaam en er was sprake van een curieuze constructie voor de huurprijzen. In 2018 stapten de bewoners naar de rechter om hun contract aan te vechten. Hierbij kregen ze hulp van de stichting !WOON. “Onze rol is om huurders zo snel mogelijk te adviseren over hun situatie,” zegt adviseur Tjerk Dalhuisen. “En ze te wijzen op de mogelijkheden die ze hebben.”
De rechtszaak om de te veel betaalde huur en servicekosten terug te vorderen loopt nog steeds. De kantonrechter heeft in een tussenvonnis uitgesproken dat de huurders eerder naar de huurcommissie hadden moeten gaan. Dit moet bij een contract in de vrije sector binnen de eerste zes maanden. Dalhuisen: “Wij zijn hier niet tevreden mee, want door de constructie wekte de verhuurder de suggestie dat de huurders niet naar de commissie mochten stappen.”
Je moet bijna een minor huurrecht hebben gevolgd om te begrijpen wat je rechten zijn
In het contract stond aangegeven dat de kamers ‘zelfstandige eenheden waren in een geliberaliseerd contract’. Toetsing van de huurcommissie is dan erg lastig. Dalhuisen: “Het bleken echter onzelfstandige kamers te zijn, want ze kwamen uit op een doorlopende gang. Dan gelden andere regels, maar de huurders konden dat dus niet weten.”
Als je moeite hebt om dit te volgen kan dat kloppen. Je moet bijna een minor huurrecht hebben gevolgd om te begrijpen wat je rechten zijn. Jongeren weten vaak niet dat er voor veel woonruimtes een https://redpers.nl/wp-content/uploads/2016/08/max-in-ny-1.jpgimale huurprijs is, of dat ze de te veel betaalde servicekosten kunnen terugvragen na een uitspraak van de huurcommissie.
Maar hoe kan het überhaupt dat er zulke schimmige contracten worden opgesteld? In het huidige systeem mag je voor een kamer vragen wat je wil, en omdat woningcorporaties bedrijven zijn die geld willen verdienen, doen ze dat ook. Pas als iemand naar de huurcommissie gaat kan de huurprijs – afhankelijk van de regels – aangepast worden. Het initiatief om iets te veranderen ligt dus bij degenen die afgezet worden en er het minst van begrijpen. “Je moet het maar snappen,” aldus Dalhuisen. “De regelgeving is de laatste jaren erg afgezwakt en ingewikkeld geworden, vooral met de sterke toename van tijdelijke huurcontracten.”
Kutkamers
Het huisvestingsprobleem is inmiddels volledig onderdeel van de jongerencultuur in Amsterdam. ASVA studentenunie heeft bijvoorbeeld het Instagramaccount @Kutkamers in het leven geroepen om ‘de misdadige praktijken van huisjesmelkers te exposen waar studenten slachtoffers van zijn’. Het is een samenraapsel van memes, tips voor huurders en natuurlijk afbeeldingen van de opvallendste kutkamers van Nederland.
Er was zelfs een kamer waar er geen badkamer was en de douche in de keuken stond
“Het leek ons leuk om op een informele, grappige manier te laten zien hoe erg het huisvestingsprobleem is voor studenten,” zegt Isa Teule, die het account beheert. “Wij zien continu kamers voorbij komen die óf ontzettend duur óf veel te klein zijn. Er was zelfs één exemplaar waar er geen badkamer was en de douche in de keuken stond. Niet alleen de schaarste van de kamers is een probleem, maar ook de kwaliteit.”
Een probleem is dat jongeren vaak vrij onervaren zijn op de woningmarkt en heel graag een plek willen hebben. Ze accepteren overduidelijk slechte woningen bij gebrek aan beter. “De kutkamers ontstaan vooral door het woningtekort,” stelt Teule. “Als er simpelweg meer aanbod was zouden studenten kritischer kunnen zijn.”
Huisjesmelkers zouden volgens Teule actiever gecontroleerd moeten worden of ze niet te veel geld vragen en of het gebouw aan alle eisen voldoet. “Bij de huurcommissies zijn er nu ook hele lange wachtrijen. Als je een tijdelijk contract hebt kan het zijn dat je verhuurder je contract niet verlengt, omdat hij of zij weet dat je naar de commissie bent gestapt.”
Dalhuisen vindt daarnaast dat de overheid een heldere wetgeving moet opstellen om te zorgen dat het initiatief niet iedere keer bij de huurder ligt en dat verhuurders, vooral de grotere, zich aan de regels houden. “Wat dat betreft is de wetgeving onze gereedschapskist, we kunnen geen dingen bedenken die daar niet inzitten.”
Initiatief nemen werkt
Het kan nog even duren voordat de situatie verandert. Wat kan je binnen het huidige systeem doen? “Kijk goed naar je contract,” zegt Dalhuisen. “Kan je huurverlaging aanvragen? Is het verstandig om dat nu te doen of nadat het contract verlengd is? Kloppen je servicekosten? Treed dan eventueel in contact met een organisatie als !WOON als je nog vragen hebt.’’
Dat dat loont laat de gang van zaken rond het studentenpand aan het Koningin Wilhelminaplein zien: nog voordat de rechter uitspraak had gedaan ontbond eigenaar NSI de overeenkomst met tussenverhuurder Van Hooidonk en stelde nieuwe, individuele contracten op. Volgens de puntentelling dit keer, waardoor de studenten een huurverlaging van bijna tweehonderd euro per maand kregen.
Dalhuisen: “Ik hoor jongeren vaak dingen zeggen als ‘het zal allemaal wel’. Of ze zijn bang dat ze eruit gegooid worden, maar laat het er niet bij zitten. Het kan je een hoop geld schelen. Wees vooral niet bang voor je verhuurder.”
Met medewerking van Koen de Groot