Past de Berlijnse huurdeksel ook op Amsterdam?

De Reichstag in Berlijn. Foto Pixabay, bewerking Red Pers.

De Facebooktijdlijn van de gemiddelde Amsterdammer staat vol met wanhopige oproepen om kamers. Maar ook Berlijn worstelt met problemen op de woningmarkt, waar het stadsbestuur huren voor vijf jaar wil bevriezen. Kan zo’n Mietendeckel ook helpen in de Nederlandse steden?

Jana Stiewe (28), student stedenbouwkunde en ecologie, woont in een typisch Berlijns appartement in Wedding: graffiti op de voordeur, een hof vol oude fietsen, vele trappen zonder lift, hoge plafonds en een eindeloze hoeveelheid kamerplanten. In Amsterdamse termen is haar huur, ongeveer 350 euro per maand, iets uit een mythisch verleden. Maar ook in Berlijn, wat altijd bekend stond als een paradijs voor lage huren, is dat snel aan het veranderen.

De Berlijnse huurprijzen zijn in de afgelopen tien jaar namelijk verdubbeld, en de woningnood neemt steeds verder toe. Volgens sommige schattingen is er inmiddels een tekort van meer dan 300 duizend betaalbare woningen. De Berlijnse ‘rood-rood-groene’ gemeenteraad nam daarom afgelopen mei een radicale stap en diende een voorstel in voor de instelling van een Mietendeckel [‘huurdeksel’, red.] die de huren van 1,5 miljoen woningen voor de komende 5 jaar bevriest. Ook maakt het wetsvoorstel het huiseigenaren lastiger om de huren te verhogen na renovatie. De gemeenteraad hoopt zo te voorkomen dat armere stadsbewoners de hoge huren straks niet meer kunnen betalen.

De Berlijnse wijk Wedding. Foto: Wikimedia Commons.

Inmiddels is het zoeken naar een kamer in Berlijn verworden tot een eindeloos carrousel van korte huurcontracten, een teveel aan aanmeldingen en vele afwijzingen – net als in Amsterdam. “Ik woon sinds oktober in Berlijn en ben al vier keer verhuisd”, vertelt Stiewe. “Ik heb weken bij mensen op de bank geslapen, en heb op verschillende plekken ondergehuurd. Pas toen een vriendin van mij via-via deze kamer in Wedding vond, kon ik echt ergens wonen.” De kamer is al tien jaar een gedeelde flat, maar wordt iedere keer dat er een nieuwe huurder inkomt fors duurder. “De laatste keer werd onze huur in een keer meer dan 25 procent verhoogd. Volgens mij is dat niet legaal. We moeten nog bezwaar aantekenen bij de huurdersvereniging. Huisbazen proberen het gewoon, en proberen je te intimideren als je niet instemt.”

Contraproductief of bangmakerij?

Maar zal de Mietendeckel Stiewe en andere kamerzoekers wel echt helpen? Hans Koster (32), hoofddocent ruimtelijke economie aan de VU, denkt van niet. Volgens het klassieke economische model van vraag en aanbod werken huurbevriezingen juist averechts. Sterk stijgende huurprijzen zijn namelijk het gevolg van de grote vraag en het te kleine aanbod van huurwoningen, waardoor huisbazen ook voor veel hogere huurprijzen nog steeds huurders kunnen vinden. “Zo’n huurplafond betekent allereerst natuurlijk dat het minder aantrekkelijk wordt om nieuwe huurwoningen aan te bieden”, legt Koster uit. “Dat is gewoon de wet van vraag en aanbod.” Een Mietendeckel zou het onderliggende probleem dan juist verergeren, omdat het woningtekort daardoor nog verder oploopt. “Je krijgt dan een soort huurwoningloterij, en als je een huis hebt gekregen, ga je nooit meer weg.”

Andrej Holm (49), stadssocioloog en voormalig ambtelijk secretaris voor huisvesting in Berlijn, is niet overtuigd door zulke argumenten. Hij ziet de Mietendeckel juist als cruciaal instrument voor de bescherming van de huidige bewoners van de stad. “In een stad als Berlijn is er geen tekort aan luxeappartementen, maar juist een enorme behoefte aan betaalbare woningen. De Mietendeckel past in een dubbele strategie, waarin aan de ene kant huidige huurders beschermd worden, en er aan de andere kant vooral betaalbaar wordt bijgebouwd.” Dat dat investeerders wegjaagt, lijkt hem geen probleem: “Private investeerders proberen hun winst te maximaliseren, en hebben dus geen interesse in betaalbare woningen. Dat Berlijn voor hen minder aantrekkelijk wordt, is geen falend beleid, we moeten juist non-profit huisbazen en woningcorporaties ondersteunen.”

“De wenselijkheid van de Mietendeckel hangt dan ook uiteindelijk af van wat gemeentelijk bouwbeleid wil bereiken”

De SP in Amsterdam ziet de maatregelen in Berlijn als voorbeeld. Erik Flentge (52), fractievoorzitter in de gemeenteraad, wil net als Holm zowel de nieuwbouw reguleren, als in de bestaande voorraad ingrijpen. “Als de markt de prijs bepaalt, weten we zeker dat in een stad als Amsterdam, waar veel vraag is, er weliswaar veel gebouwd wordt, maar alleen maar dure woningen oplevert.” Dat sterkere regulering investeerders afschrikt, is volgens hem overtrokken. “Dat is bangmakerij. Elke bouwopdracht die wij als gemeente uitschrijven, heeft nog minstens vijf ontwikkelaars klaarstaan, ook met strengere regulering. Die investeerders gaan natuurlijk gewoon roepen omdat hun snoeppot leeg raakt”.

Stadsaangezicht Berlijn, bezien vanaf Potsdammer Platz. Foto Pixabay.

Christian Lennartz, specialist huisvesting bij het Planbureau voor de Leefomgeving, is minder optimistisch. “Als beleggers hun rendement niet halen omdat de huurprijzen bevroren zijn, dan beginnen ze niet met bouwen. Dat zijn vaak pensioenfondsen, en die gaan dan op zoek naar alternatieve investeringen.” Dat de SP in Amsterdam niet merkt dat de bereidheid om te bouwen onder investeerders afneemt, zegt nog niets: “Dit zijn langetermijneffecten. Die pensioenfondsen maken beleggingsplannen over vele jaren, die stappen niet zomaar uit projecten. Maar over 15 jaar kan het bevriezen van huren wel degelijk een negatief effect hebben.” Toch vindt hij een Mietendeckel niet per definitie een slecht idee. “Dat de bereidheid om te bouwen achteruit gaat, kan natuurlijk opgevangen worden, door bijvoorbeeld constructie of grond te subsidiëren, of door publieke woningcorporaties.”

Insiders en expats

De wenselijkheid van de Mietendeckel hangt dan ook uiteindelijk af van wat gemeentelijk bouwbeleid wil bereiken. “Het doel van zo’n huurplafond komt vaak voort uit een soort gelijkheidsideaal. Mijn suggestie is dan om dat niet indirect door interventies op de huurmarkt te bereiken, maar gewoon via belasting voor meer inkomensgelijkheid te zorgen”,vindt Koster. “Zo voorkom je steeds meer ingewikkelde regulering.”

Voor Flentge is het doel niet enkel inkomensgelijkheid, maar specifiek dat de stad bereikbaar moet blijven voor lage en middeninkomens. “Ik wil bouwen voor de bouwvakker, de verpleger en de leraar, en die vissen nu achter het net.” Ook starters op de woningmarkt vormen voor hem een prioriteit. “Die vallen vaak tussen sociale woningbouw en de vrije sector, maar zijn cruciaal voor de ontwikkeling van de stad.”

Juist vanwege deze starters heeft Lennartz dan weer bedenkingen bij de Mietendeckel. “Net als andere steden als Londen en Kopenhagen hebben Amsterdam en Berlijn het probleem dat veel jonge mensen naar de stad verhuizen en dan moeilijk aan huizen komen. De uitdaging is dan ook om een vrije huursector te creëren, die betaalbaar én toegankelijk is.” Zonder compenserende maatregelen helpt de Mietendeckel misschien de bestaande bewoners, maar komen nieuwkomers nog moeilijker aan een woning, door de verlaagde bouwbereidheid.

Om meer betaalbare huisvesting te creëren is in ieder geval weldoordacht nieuwbouwbeleid essentieel

Zoals Stiewe ook merkte, vinden alleen mensen met een goed netwerk nog een huis. Ook de sociale woningbouw in Nederland is een ‘Insiders markt: “Omdat het systeem vooral met wachtlijsten werkt, kom je daar als jongere of buitenlander per definitie niet tussen.” Volgens Lennartz ligt de oplossing dus vooral in een ander allocatiemodel, dat bijvoorbeeld via een inkomenseis betaalbare opties voor starters creëert, zodat niet alleen ‘insiders’ een huis kunnen vinden.

Flentge daarentegen, wil het juist voor Amsterdammers makkelijker maken. Net als in Berlijn is in Amsterdam de toenemende druk op de woningmarkt deels te wijten aan een nieuwe groep expats met hogere inkomens, als gevolg van internationalisering. Flentge ziet het aantal expats door het verhuizen van bedrijven ten gevolge van de Brexit alleen maar toenemen. Hij pleit daarom voor voorrangsregelingen, specifiek voor Amsterdammers, die een binding hebben met de stad. “Ik wil niet zeggen dat er geen internationale bedrijven meer naar de stad moeten komen, maar op dit moment is gewoon de balans zoek.”

Dilemma’s

De Mietendeckel zal de problemen op de huizenmarkt niet in één keer oplossen, zowel in Amsterdam als Berlijn. Om meer betaalbare huisvesting te creëren is in ieder geval weldoordacht nieuwbouwbeleid essentieel. Bovendien brengt deze keuze belangrijke dilemma’s met zich mee: voor wie moet de stad toegankelijk zijn? Voor de huidige bewoners, of ook voor jongeren uit de regio? Voor toeristen, voor de buitenlandse medewerkers van Heineken, voor internationale studenten? Bevroren huren, woonsubsidies, meer of minder sociale woningbouw hebben allemaal een ander effect.

Ondertussen is het nog maar de vraag of Stiewe’s huur niet verder zal stijgen. Op 15 oktober stemt de Senaat over het uitgewerkte wetsvoorstel door de wethouder van wonen. Zelf is ze sceptisch: “Het zou natuurlijk ontzettend fijn zijn, maar waarschijnlijk lukt het huisbazen toch wel om mazen in de wet te vinden.”