Woningbeleid in Amsterdam nodig aan renovatie toe

Bron: Alf van Breem / Wikimedia Commons

Bij de gemeenteraadsverkiezingen afgelopen week werd GroenLinks met tien zetels de grootste partij van Amsterdam. GroenLinks belooft, net als veel andere partijen, om hard te gaan werken aan de problemen van de woningmarkt. Waar moet de nieuwe raad straks aandacht aan besteden?

GroenLinks wil terug naar Amsterdam als ‘ongedeelde stad’, een ideaal dat de afgelopen jaren flink onder druk is komen te staan. Hiermee wordt bedoeld dat er geen tweedeling zou moeten bestaan tussen de allerrijksten en mensen met lagere of middeninkomens. De laatste groep is door de stijgende woningprijzen steeds meer aangewezen op buitenwijken of randgemeenten. In het programma van GroenLinks wordt veel nadruk gelegd op duurzaam bijbouwen. Punt nummer één van hun woonprogramma belooft dat er de komende tien jaar vijfenzeventigduizend extra woningen worden bijgebouwd, waarvan tienduizend voor studenten en werkende jongeren.

Dure woninkjes

Het college van burgemeester en wethouders (B&W) voerde al in 2016 het plan Koers 2025 in. Hiermee moet tot 2025 de bouw van vijftigduizend woningen binnen de stad mogelijk gemaakt worden. Een voorbeeld hiervan is Havenstad, het nieuwbouwproject rond de Houthavens. Eerdere projecten die bedoeld waren om meer betaalbare huisvesting in de stad te bouwen, waren niet altijd even succesvol. Onder andere de microwoningen, kleine woningen, zijn omstreden, omdat de prijs ontzettend kan verschillen. De eigenaar van gebouw North Orleans zit bijvoorbeeld niet vast aan een maximale huur, waardoor appartementen van dertig vierkante meter nu worden verhuurd voor 1.250 euro per maand. Deze woningen waren bedoeld voor starters, maar zijn hiervoor nu te duur. Het nieuwe college van B&W zal er dus op moeten letten dat de plannen uit Koers 2025 worden gerealiseerd en ook echt mogelijkheden zullen bieden aan studenten en starters.

North Orleans.
Bron: Skyscrapercity

Het tekort aan betaalbare huisvesting in onze hoofdstad ligt niet puur aan hoeveel er gebouwd moet worden. Ook de regelgeving in Amsterdam heeft veel invloed op de verdeling van bestaande huizen. Zo is de puntentelling, die geldt voor alle woningen, erg belangrijk. Deze bepaalt of een huis valt onder sociale huur, waar een maximale prijs aan vastzit, of verhuurd mag worden in de vrije sector. Sinds 2015 is de WOZ-waarde mee gaan tellen in dit puntenstelsel. De WOZ-waarde is een schatting van de verkoopwaarde van een woning, die binnen de ring natuurlijk erg hoog is. Deze waarde is meer afhankelijk van de vraag naar woonruimte binnen Amsterdam, dan hoe veel zo’n woning daadwerkelijk waard is. Dit heeft waarschijnlijk gezorgd voor een gigantische stijging in de puntentelling én dus de prijs van veel woningen. In oktober 2016 is het puntenstelsel opnieuw veranderd, met als gevolg dat er meer woningen in de vrije sector terecht zijn gekomen, waardoor er nog minder sociale huurwoningen over blijven.

Lastige regels

Woningdelen is in Amsterdam erg populair, omdat veel studenten en starters vrijesectorwoningen niet kunnen betalen, maar niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Bij woningdelen verandert een zelfstandige woonruimte naar een onzelfstandige. “Voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte bestonden tot voor kort twee mogelijkheden,” schrijft advocaat Evert Baart in zijn column. “Het aanvragen van een omzettingsvergunning of het door de huurders laten vormen van een woongroep.” In januari 2017 verviel na nieuwe regelingen van het college van B&W de tweede mogelijkheid, waardoor woningdelen nu alleen mogelijk is na het aanvragen van een omzettingsvergunning. De verantwoordelijkheid is hierdoor geheel op de verhuurder komen te liggen. De nieuwe regelgeving zorgt bij eigenaars, woningdelers én verhuurmakelaars voor veel onduidelijkheid. Het doel was om woningdelen overzichtelijker te maken, maar in de praktijk blijkt dat dit moeilijker is geworden. De extra druk op de eigenaars kan ervoor zorgen dat verhuurders minder geneigd zullen zijn om hun woning open te stellen voor woningdelers.

Dit soort ‘kleine’ veranderingen in het woonbeleid kunnen dus voor grote problemen zorgen. Door de bovengenoemde regelingen is het gevaar ontstaan voor een andere soort ‘ongedeelde stad’, namelijk één waar studenten en starters steeds moeilijker aan woonruimte kunnen komen. Het zal dus aan de nieuwe wethouder zijn om naast bouwen ook aandacht te besteden aan de regelgevingen die zo veel invloed hebben op de huisvesting in Amsterdam. Er valt in ieder geval nog een hoop te doen.